Os últimos dados divulgados sobre déficit habitacional no Brasil datam de março do ano passado (com ano base de 2019), quando a Fundação João Pinheiro – em parceria com o Ministério do Desenvolvimento Regional (MDR) – publicou que, no país, faltam 5,8 milhões de moradias, com o cenário apresentando tendência de aumento nos próximos anos. Um dos principais componentes desse índice (e seu crescimento) é o ônus do aluguel urbano seguido do aumento populacional. Segundo a Fundação Getulio Vargas (FGV), o ano de 2021 acumulou uma alta de 17,78% no Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), indicador usado pela grande maioria dos contratos de aluguel para calcular o reajuste.
Mais do que nunca, portanto, ter a casa própria continua sendo um dos maiores sonhos das famílias brasileiras. Para isso, existem algumas formas facilitadas de aquisição do imóvel, entre elas, o financiamento imobiliário, um dos modelos mais escolhidos. Porém, ao optar por essa modalidade de pagamento, é preciso conhecer suas diferentes possibilidades. Luciana Hoffmann, coordenadora do departamento de financiamento Pessoa Física da Yticon, construtora do Grupo A.Yoshii, explica quais são e como funcionam. Confira:
Modalidades de financiamento Imobiliário: SFH e SFI
Antes de tudo, é preciso saber que há duas modalidades de financiamento imobiliário (casas e apartamentos residenciais ou comerciais) por meio de bancos públicos e privados: o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). “Pelo SFH é possível financiar imóveis residenciais de até R$ 1,5 milhão e os fundos são provenientes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Já pelo SFI, pode-se financiar imóveis residenciais ou qualquer outro tipo de imóvel acima de R$ 1,5 milhão, do qual o fundo é proveniente do Mercado de Capitais”, detalha.
Na modalidade SFH, ela explica que o FGTS pode ser usado como entrada na compra do imóvel, desde que o comprador se enquadre nos requisitos estipulados pelo Governo Federal, sendo que até 80% do valor ainda pode ser financiado seguindo as condições das taxas de juros cobradas por cada instituição bancária.
Tipos de taxas e juros
A parcela final do financiamento é composta pelo valor da parcela (amortizada), acrescido de juros fixos, indexador, seguro Danos Físicos do Imóvel, Seguro Morte por Invalidez e Taxa Administrativa. As taxas de juros, em geral, são fixas. “O que muda é o indexador, que pode ser baseado na Taxa Referencial, Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) – que varia conforme a inflação – e Poupança, também chamada de Poupe Mais”, diferencia Luciana.
Para se ter uma ideia, em 2020, antes da pandemia, o governo alcançou um valor histórico do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), de apenas 2%, o menor patamar da história. Contudo, desde junho de 2021, a taxa vem subindo gradativamente e fechou o ano em 9,25%. “Geralmente, as instituições flexibilizam as taxas de juros para quem já é cliente do banco, ou se já possui conta aberta, bem como pelo número de movimentações e aplicações.”
Escolha o sistema de cobrança
Escolhida a forma de financiamento e o indexador, é hora de escolher o sistema de cobrança. Ela pontua que existem três que podem ser aplicados no financiamento: Tabela Price, Sistema de Amortização Constante (SAC) e Sistema de Amortização Crescente (Sacre). Conforme a coordenadora de financiamento, na Tabela Price, as prestações possuem valor fixo com juros já embutidos. “Na composição das parcelas, os juros são decrescentes e as amortizações crescentes”, explica.
Já no SAC, o valor das parcelas diminui com o tempo, já que, como o nome indica, o valor da amortização é constante e somente os juros diminuem. O Sacre, por sua vez, é uma união entre a Price e a SAC. “No começo, as parcelas terão um valor mais alto e, a partir de certo momento, começam a diminuir. Isso porque, o valor da amortização cresce ao longo do tempo, enquanto os juros diminuem. Num determinado momento, o valor da amortização para de aumentar e também começa a diminuir.”
Departamento especializado
A construtora Yticon dispõe de um departamento especializado em atender os clientes que pretendem financiar o imóvel. Para isso, ao adquirir um imóvel na planta, os agentes da empresa apresentam as taxas de financiamento praticadas no mercado, fazem análises com as instituições bancárias e acompanham todo o processo escolhido pelo cliente. “Ao escolher o imóvel, ele irá pagar de 20% a 30% do valor do imóvel para a construtora durante a obra, sempre corrigindo o saldo pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Até a data de entrega da obra, deverá quitar com recursos próprios ou procurar uma linha de crédito com uma instituição financeira”, orienta.
Financiamento Programa Casa Verde e Amarela (PCVA)
No Programa Casa Verde e Amarela (PCVA), o cliente entra já com o processo de financiamento na escolha da unidade. “Isso permite que ele já consiga as condições do programa atuais e, nesse caso, somente assinará o contrato de compra e venda com a construtora se o crédito estiver aprovado junto à instituição. Para esse modelo de negócio, a Yticon também atua de forma pró ativa, buscando as novidades e atualizações do programa, treinando os corretores e acompanhando de perto cada análise de crédito que é encaminhada aos correspondentes.” O programa federal tem suas especificidades de financiamento, no qual os beneficiários ainda podem receber subsídio para a entrada do imóvel. Há dois meses, o governo do Paraná também lançou o programa Casa Fácil Paraná, que oferece mais R$ 15 mil de subsídio na compra do imóvel enquadrado no PCVA.
